2026年のメトロマニラ不動産市場：データが示す複数年にわたる成長局面（GDP＋5.9％、観光＋15％、オフィス吸収率は安定）

bedandgoinc
12月9日
読了時間: 5分

更新日：12月10日

December 9,2025

メトロマニラが2026年に向かう中、その不動産市場は過去10年以上で最も大きな転換期を迎えています。パンデミックからの回復、経済の再調整、そして積極的なインフラ開発が進んだ直近数年は、都市部の不動産動向に大きな構造変化をもたらしました。

2024年から2025年にかけて、フィリピンはGDP成長の着実な回復、国内消費の強化、インフレ環境の安定化、そして投資家心理の改善を経験しました。こうしたマクロ経済の好転が基盤となり、専門家たちは現在、2026年に向けて「複数年にわたる不動産成長サイクルの始まり」に突入していると評価しています。

この期間、政府の優先インフラプロジェクトが加速し、メトロマニラ内部の移動効率が改善されるとともに、首都圏と周辺の成長都市との結び付きがより強化されました。メトロマニラ地下鉄、南北通勤鉄道（NSCR）の区間開通、スカイウェイ拡張工事、そしてNAIAおよびクラーク国際空港の近代化計画などが進むことで、交通拠点に隣接する住宅・商業エリアの需要が高まりつつあります。こうした新たな交通網の構築は不動産価値の再形成を促し、デベロッパーはモビリティ、サステナビリティ、利便性を中心とした統合型・マスタープランコミュニティの開発へと軸足を移し始めています。

この変革をさらに加速させている決定的な要因が、「不動産評価・課税改革法（RPVARA）」の導入です。2024〜2025年に施行された同法は、フィリピンの不動産評価制度における大きな転換点となり、市場に一貫性・透明性・予測可能性をもたらしました。評価手法を標準化し、国際基準に近づけることで、過度な価格ばらつきや評価上のトラブルが減少し、特にこれまで評価制度の不透明性を懸念していた外国人投資家の信頼向上につながっています。2026年に向けて、この改革は海外投資の流入を大幅に押し上げ、メトロマニラの高額資産に対する競争的な需要をさらに活性化させると見込まれています。

同時に、人口構造とライフスタイルの変化が市場需要を再形成しています。フィリピンは依然として若く都市化が進む人口構成に支えられており、購買力の向上、帰国するOFWの増加、多国籍企業の駐在員、そして長期滞在の外国人居住者の需要が継続しています。ハイブリッドワークの普及は当初オフィス市場に課題をもたらしましたが、近年では需要のパターンが明確になり、柔軟な働き方と従来型オフィスの双方を支えるバランスの取れた需要へと変化しています。若い専門職層は、交通アクセスが良くアメニティが充実した住宅コミュニティを好む傾向が強く、一方で企業テナントはESG基準に適合し、高度なデジタルインフラを備えたオフィスタワーを優先的に選ぶようになっています。

ホスピタリティおよび観光業は、2023〜2024年の急速な回復を経て、2025年には韓国、日本、米国、東南アジアからの訪問者増加により、予想を上回る勢いを見せました。この流れによってホテル開発のパイプラインが再活性化し、MICE（会議・報奨旅行・会議・展示会）セグメントも復調しており、住宅棟、サービスアパートメント、小売施設、イベント会場を融合した複合開発の需要をさらに押し上げています。

一方、工業セクターはメトロマニラ内の土地不足により、継続して周辺地域へシフトしています。カビテ、ラグナ、ブラカン、パンパンガ、タルラックでは物流ハブの需要が高まり、製造業、Eコマース、コールドチェーン産業の拡大に伴い、これらのエリアがテナントと投資家を多く吸収するようになっています。

メトロマニラ全体で進む都市再生は、マカティCBDの再開発、オルティガスセンターの機能強化、BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）のさらなる発展、そしてパサイやパラニャーケにおける新たなタウンシップの誕生など、都市の近代化へ向けた広範な動きを示しています。デベロッパー各社は、サステナビリティ基準、洪水対策技術、スマートホームシステム、グリーン認証などを新規プロジェクトに組み込み、バンコク、クアラルンプール、ジャカルタといった地域主要都市と比べても、マニラの競争力を確実に引き上げています。

これらの複合的な要因——経済の安定、大規模インフラ整備、評価制度改革、人口動態の変化、テクノロジーの普及、観光の回復、そして都市の近代化——が、2026年の戦略的な市場環境を形づくっています。市場はこれまで以上に透明性を高め、投資に適した環境が整い、国際基準との整合性も向上しています。

こうした進化の中で、アナリストたちはメトロマニラ不動産市場の方向性を決定づける3つの主要インサイトを指摘しています。