フィリピンのプレセールコンド：5つのメリット、5つのリスク、そして賢い買主が成功する方法

フィリピンでプレセールコンドを購入することは、魅力的に見える場合があります。買主は早い段階で購入でき、比較的軽い月々の支払い条件を利用でき、引き渡し前により多くのユニットの中から選ぶことができます。投資家にとっては、価格が上がる前、または建物が即入居可能になる前にユニットを確保する方法にもなります。

しかし、フィリピンのプレセールコンド投資が自動的に良い案件になるわけではありません。ユニットはまだ完成しておらず、最終的な市場価値も保証されていません。買主は支払い前に、契約内容、支払いスケジュール、デベロッパーの信頼性、引き渡し時期、キャンセル規定を理解する必要があります。

これは重要です。なぜなら、フィリピンのコンドミニアムプロジェクトは、販売前に登録およびライセンス取得が必要だからです。DHSUDは、PD 957に基づき、コンドミニアムユニットはDHSUDに登録され、ライセンスを取得する必要があると説明しており、購入希望者はDHSUD Regional Officesでそのプロジェクトが登録・ライセンス取得済みか確認できます。

なぜフィリピンのプレセールコンドには賢い買主戦略が必要なのか

フィリピンのプレセールコンドの機会は、メリットとリスクの両方を理解している買主にとって有効に活用できる場合があります。目的は単に早く買うことではありません。大切なのは、自分の予算に合った支払い計画と出口戦略を持ち、適切なプロジェクトを適切な価格で購入することです。

ここでは、5つのメリット、5つのリスク、そして買主がプレセールの機会を賢く活用する方法を紹介します。

1. メリット：引き渡し前の低い購入価格

プレセールコンドの大きなメリットのひとつは、プロジェクト完成前に購入できることです。デベロッパーは初期段階で、より低い販売開始価格や柔軟な支払い条件を提供することがあります。

これは、即入居可能なユニットを購入する場合と比べて、少ない初期資金で市場に参入する助けになります。投資家にとっては、販売開始時期から引き渡しまでの間に価格上昇が期待できる可能性があります。

しかし、低い購入価格であっても、周辺の再販売物件や即入居可能ユニットの現在価格と比較する必要があります。プレセールの割引は、最終的な価格が競争力を保っている場合にのみ有効です。

賢い買主の行動：予約金を支払う前に、プレセール価格を同じエリアの類似する即入居可能ユニットや再販売ユニットと比較しましょう。

2. メリット：より多くのユニット選択肢と良い選択条件

プレセールの買主は、プロジェクトがまだ販売中であるため、通常より多くの選択肢があります。希望する階数、良い眺望、良い間取り、駐車場オプション、ユニットの向きなどを選べる可能性があります。

これは重要です。同じ建物内でも、すべてのユニットが同じように価値を発揮するわけではありません。より良い間取り、眺望、または駐車場付きのユニットは、将来的に賃貸や再販売がしやすい場合があります。

ただし、買主は階数や眺望だけで選ぶべきではありません。間取り、使いやすいスペース、エレベーターへのアクセス、騒音、日当たり、将来の周辺開発も確認する必要があります。

賢い買主の行動：フロアプラン上で見た目が良いユニットだけでなく、将来の入居者や買主にとっても魅力が残るユニットを選びましょう。

3. メリット：柔軟な支払い条件

多くのプレセールプロジェクトでは、建設期間中の分割払いプランが用意されています。これにより、買主はすぐに全額を支払う必要がなく、資金繰りを管理しやすくなります。

OFW、駐在員、外国人買主、投資家にとって、これは計画を立てやすくする要素です。大きな金額を最初に支払う代わりに、買主は数ヶ月または数年にわたってエクイティ支払いを分散できます。

それでも、買主は支払いスケジュール、バルーン支払い、引き渡し時の残額、銀行融資の必要性、支払い遅延時のペナルティを慎重に確認するべきです。柔軟な支払いプランでも、後から大きな支払いに備えていない場合、負担になる可能性があります。

賢い買主の行動：月々の支払いだけを確認しないでください。引き渡しまでの全体の支払いスケジュールを確認しましょう。

4. メリット：資産価値上昇の可能性

プロジェクトが強い立地にあり、デベロッパーがきちんと完成させる場合、完成時までに物件価値が上がる可能性があります。これが、投資家がプレセールコンドを検討する理由のひとつです。

事業活動が活発で、交通アクセスが良く、ライフスタイル需要があり、質の高い供給が限られているエリアは、長期的な可能性が高い場合があります。ただし、資産価値の上昇は保証されるものではありません。

Colliersは、メトロマニラのコンドミニアム市場は依然として買い手市場であり、30,000戸以上の未販売の即入居可能ユニットがあると報告しています。また、デベロッパーは販売を支えるために、プロモーション、延長された支払い条件、Rent-to-Ownスキームを提供しています。これは、買主が慎重に選ぶ必要があり、すべてのプレセールユニットが自動的に値上がりすると考えるべきではないことを意味します。

賢い買主の行動：予想される価格上昇だけでなく、実際の立地需要と将来の賃貸または再販売の可能性に基づいて購入しましょう。

5. メリット：引き渡し前に準備する時間がある

プレセールでは、買主に準備する時間があります。融資を計画し、引き渡し時の残額に備えて貯蓄し、書類を準備し、建設状況を確認し、ユニットを自己使用するのか、賃貸に出すのか、将来再販売するのかを決めることができます。

これは投資家にとって有用です。ユニットが完成する前に、戦略を計画できるからです。賃貸需要、類似物件、想定テナント、家具費用、不動産管理の必要性を事前に調べることができます。

賢い買主の行動：建設期間を使って、融資、書類、家具予算、賃貸計画を準備しましょう。

6. リスク：建設または引き渡しの遅延

プレセールの大きなリスクのひとつは遅延です。ユニットはまだ完成していないため、買主はデベロッパーが予定通りにプロジェクトを完成できるかに依存します。

遅延は、入居、賃貸、または引き渡し後の再販売を計画している買主に影響します。資金計画が特定の引き渡し日に依存している場合、遅延によってキャッシュフローに影響が出る可能性があります。

賢い買主の行動：デベロッパーの実績、建設状況の更新、引き渡し遅延に関する契約条件を確認しましょう。

7. リスク：最終的な市場価値が期待より低い可能性

一部の買主は、引き渡し時にユニットの価値が上がっていると考えます。しかし、市場は変化する可能性があります。同じエリアに類似ユニットが多くある場合、再販売価格や賃料が期待より弱くなることがあります。

これは、多くの新しいコンドミニアムプロジェクトがあるエリアでは特に重要です。供給が多いと、貸主や売主の間で競争が増える可能性があります。

Colliersは、2026年にメトロマニラで約13,000戸の新しいコンドミニアムユニットが完成予定であり、これは2025年のほぼ2倍の水準で、主な供給はC5 CorridorとBay Areaから来ると報告しています。

賢い買主の行動：特に賃貸収入や再販売を目的としている場合は、購入前にそのエリアの将来供給を確認しましょう。

8. リスク：完成前の支払い負担

プレセールコンドは、最初の月々の支払いが低いため、手頃に見えることがあります。しかし、買主は大きな支払い、銀行融資、税金、クロージング費用、管理費、引き渡し時の費用にも備える必要があります。

買主が支払いを継続できない場合、キャンセルが問題になる可能性があります。Maceda Law、またはRealty Installment Buyer Protection Actは、不当で過度な条件から、条件を満たす不動産分割払い購入者を保護します。ただし、具体的な権利や返金は、買主の支払い履歴と法的条件によって異なります。

賢い買主の行動：予約金を支払う前に、継続できない場合、キャンセルする場合、または後でユニットを譲渡する場合にどうなるのか確認しましょう。

9. リスク：プロジェクト書類が十分に確認されていない可能性

一部の買主は、パンフレット、広告、または販売説明だけを見て予約金を支払ってしまいます。

プレセールプロジェクトでは、買主はCertificate of Registration、License to Sell、プロジェクト詳細、支払い条件、承認された用途、契約条件を確認するべきです。DHSUDは、License to Sellは、必要な最低基準に適合した承認済みの分譲またはコンドミニアム計画を持つプロジェクトにのみ発行されると説明しています。

賢い買主の行動：マーケティング資料だけに頼らないでください。予約金を支払う前に、License to Sellを確認し、契約書を読みましょう。

10. リスク：ユニットが最終的な投資目的に合わない可能性

プレセールコンドは現在魅力的に見えるかもしれませんが、将来の目的に合わない場合があります。例えば、自己使用には良くても、賃貸収入には弱いユニットもあります。また、価格は手頃でも、間取り、立地、競争環境のために再販売が難しいユニットもあります。

外国人買主は、所有制限も確認するべきです。Condominium Actは、コンドミニアム所有を、ユニットに対する個別の権利と共用部分に対する共有持分として定義しており、コンドミニアムプロジェクトは所有制限に従う必要があります。

賢い買主の行動：購入前に目的を明確にしましょう。自己使用、賃貸収入、再販売、退職後の住まい、または長期投資のどれを目的にするのかを決めることが重要です。

BedandGo Inc.がプレセールコンド購入者をサポートする方法

BedandGo Inc.は、マカティ、BGC、オルティガス、ベイエリア、ケソンシティ、その他メトロマニラのエリアでコンドミニアムの機会を比較している買主、投資家、外国人クライアント、駐在員、OFWをサポートしています。

当社チームは、利用可能な選択肢の比較、立地適合性の確認、内覧または相談の手配、価格確認、買主が判断する前のガイダンスをサポートします。プレセールの買主にとって、このサポートは有用です。なぜなら、購入判断は月々の支払い、割引、販売説明だけに基づくべきではないからです。

フィリピンでプレセールコンドの購入を検討していますか？ご予算、ご希望エリア、希望する引き渡し時期、投資目的をBedandGo Inc.にご連絡ください。当社チームが利用可能な選択肢の確認をお手伝いします。

よくある質問

フィリピンでプレセールコンドを購入することは良い投資ですか？

プロジェクトに強い立地需要、信頼できるデベロッパーの実績、妥当な価格、明確な書類、買主の予算に合った支払い計画がある場合、良い投資になる可能性があります。

プレセールコンドの最大のメリットは何ですか？

最大のメリットは通常、引き渡し前の低い購入価格と柔軟な支払い条件です。買主は初期販売期間中に、より多くのユニット選択肢を持てる場合もあります。

プレセールコンドの最大のリスクは何ですか？

主なリスクには、建設遅延、支払い負担、弱い再販売価値、供給過剰、不明確な契約条件があります。

プレセールコンドを購入する前に、買主はどの書類を確認すべきですか？

買主は、Certificate of Registration、License to Sell、支払いスケジュール、契約条件、デベロッパー情報、プロジェクト計画、キャンセル規定を確認するべきです。

BedandGoはプレセールコンドの選択肢比較をサポートできますか？

はい。BedandGo Inc.は、買主がプレセールコンドの選択肢を比較し、立地適合性を確認し、価格を確認し、購入前の次のステップを進めるサポートを行います。

出典

DHSUD. Requirement of License to Sell.

DHSUD. List of Projects with License to Sell.

Republic Act No. 6552 / Realty Installment Buyer Protection Act.

Republic Act No. 4726 / Condominium Act.

Colliers. Philippine Property Market Outlook 2026.

Colliers. Property Market Report Residential Q1 2026.