マニラ不動産投資：売却を遅らせる価格設定の5つの誤り
メマニラ不動産投資では、良い物件でも価格設定が市場と合わなければ売却が遅れることがあります。購入時価格、デベロッパー価格、買主の総費用、市場の反応など、売主が避けたい5つの価格設定ミスを紹介します。
Colliersによると、コンドミニアム市場では高い空室率と未販売在庫による圧力が続いており、住宅空室率は2026年に25.6%でピークに達すると予測されています。また、デベロッパーは未販売のRFO（Ready for Occupancy）物件の販売を優先しているため、中古物件の売主は、デベロッパーによるプロモーションや柔軟な支払い条件とも直接競争することになります。
JLLも2026年第2四半期に住宅需要の吸収がプラスだった一方で、資産価格は引き続き下落したと報告しており、買主の活動が増えても、それが必ずしも販売価格の上昇につながるわけではないことを示しています。
オーナーにとって重要なのは、次の質問です。
あなたの希望価格は、買主に物件を検討してもらうための価格になっていますか？それとも、別の物件を選ぶ理由になっていますか？
ここでは、物件の売却を遅らせる可能性がある、5つの代表的な価格設定ミスをご紹介します。
1. マニラの不動産投資においては、現在の市場価格ではなく、購入価格を基準にしてください
よくある価格設定ミスのひとつが、オーナー自身の購入時の費用を中心に販売価格を決めることです。
売主は、次のように考えるかもしれません。
₱8,000,000で購入した
家具に₱700,000かけた
長年Association Duesを支払ってきた
現在のデベロッパー価格は₱10,000,000
だから最低でも₱10,000,000で売りたい
しかし、買主は通常、このように価値を計算しません。
買主が比較するのは、現在市場にある選択肢です。
例えば、
類似の中古物件
RFO物件
デベロッパーのプロモーション
1㎡あたりの価格
より良い階数のユニット
駐車場付き物件
家具付き物件
より柔軟な支払い条件の物件
などです。
売主が過去に支払った費用は、希望価格を決めた理由にはなりますが、現在の市場価値を自動的に決めるものではありません。
なぜ売却が遅れるのか
買主が似たような物件をより安く見つけられる場合、閲覧数は増えても問い合わせにつながりにくくなります。
価格差が大きい場合は、内覧を依頼する前に候補から外される可能性もあります。
売主の確認ポイント
あなたの物件を以下と比較しましょう。
現在の希望価格vs. 類似中古物件vs. RFOの選択肢vs. 1㎡あたりの価格
最も安い物件になる必要はありません。
重要なのは、競合物件と比べたときに、価格に納得できる理由があることです。
2. デベロッパーの現在価格をそのまま中古価格と考える
よくある考え方のひとつが、「デベロッパーが同じようなユニットを現在₱12 millionで販売しているから、自分の物件も₱12 millionの価値がある」
というものです。
しかし、必ずしもそうとは限りません。
デベロッパー価格と中古市場価格では、販売条件が異なります。
デベロッパーは、次のような条件を提供する場合があります。
長期の支払い条件
低い月々の支払い
残金の繰り延べ
プロモーション割引
Rent-to-Own
融資インセンティブ
パッケージ特典
Colliersは、メトロマニラを買主優位のコンドミニアム市場と説明しており、30,000戸以上の未販売RFO在庫があるとしています。また、デベロッパーは在庫販売のため、プロモーション、長期支払い、Rent-to-Ownなどを活用しています。
中古物件の売主は、デベロッパーの表示価格より安くても、支払い条件の柔軟性では不利になる場合があります。
例
デベロッパー物件
₱10,500,00020%を36か月で支払い80%を引渡し時に融資
中古物件
₱9,800,000大きな現金支払いが必要融資の柔軟性が限定的
中古物件の方が安くても、デベロッパー物件の方が購入しやすく感じられる場合があります。
売主の確認ポイント
単に、
あなたの価格 vs. デベロッパーの表示価格
だけを比較しないでください。
以下を比較しましょう。
あなたの価格＋支払い条件
vs.
デベロッパー価格＋プロモーション＋支払いの柔軟性
これにより、買主が実際に比較している条件に近づきます。
3. 買主が負担する総費用を考慮しない
希望価格は、買主の判断材料のひとつにすぎません。
買主は、以下のような費用も考慮します。
税金
名義変更関連費用
Association Dues
駐車場
家具
リノベーション
修理
融資
プロパティマネジメント
入居準備費用
つまり、₱8,000,000の物件でも、買主にとっては実質的に₱8,000,000だけの購入ではない可能性があります。
別の物件がすでに家具付き、改装済み、または駐車場付きであれば、表示価格が高くても、買主にとってはより良い価値になる場合があります。
例
物件A
希望価格：₱8,000,000＋ リノベーション：₱800,000＋ 家具：₱500,000＋ 駐車場：₱1,000,000
買主の実質的な総費用：約₱10,300,000
物件B
希望価格：₱9,500,000家具付き駐車場付きすぐに入居可能
広告上の価格は高くても、物件Bの方が魅力的に見える場合があります。
なぜ売却が遅れるのか
売主は希望価格だけを見ていることがあります。
しかし買主は、所有に必要な総費用を計算します。
この違いによって、売主自身は競争力があると考えていても、買主からは割高に見えることがあります。
売主の確認ポイント
次の質問を考えましょう。
「この物件を購入した後、買主はいくら追加で支払う必要があるか？」
追加費用が大きい場合は、希望価格にもその点を反映する必要があります。
4. 市場からのフィードバックを価格に反映しない
一度価格を決めると、何か月間反応が弱くても、その価格を変えたくない売主もいます。
しかし、市場からの反応は重要な情報になります。
例えば、
閲覧数は多いが問い合わせが少ない
内覧はあるがオファーがない
買主から「価格が高い」と何度も言われる
類似物件は売れているのに自分の物件は残っている
仲介業者から価格調整を勧められる
買主が大幅な値引きを求める
といった状況です。
もちろん、これだけで必ずしも価格が高すぎるとは限りません。
問題が、
写真
掲載情報
内覧スケジュール
物件状態
書類
にある場合もあります。
しかし、他の条件が良好であり、買主から一貫して価格について否定的な反応がある場合は、そのフィードバックを無視するべきではありません。
現在の市場環境
メトロマニラでは、高い住宅空室率と多くの未販売コンドミニアム在庫が続いています。
Colliersによると、デベロッパーは新規プロジェクトを抑えながら、既存RFO在庫の販売に注力しており、個人売主にとって競争が強まっています。
売主の確認ポイント
一定期間が経過したら、掲載状況を見直しましょう。
例えば、
30日後
問い合わせは何件あったか？
本気度の高い買主は何人いたか？
内覧は何件あったか？
オファーは何件あったか？
閲覧や内覧はあるのに真剣なオファーがない場合は、
価格＋ 見せ方＋ 条件＋ ターゲット
を見直しましょう。
価格設定は感情ではなく、実際の市場データに応じて調整することが重要です。
5. 最初から高く設定し、後で下げればよいと考える
多くの売主は、「最初は高く出して、必要なら後で下げればいい」 と考えます。
市場によっては、この方法が機能する場合もあります。
しかし、リスクもあります。
掲載開始直後の数週間は、真剣な買主や仲介業者から最も注目されやすい時期です。
その時点で価格が明らかに競合物件より高い場合、真剣な買主に無視される可能性があります。
価格を下げる頃には、
掲載が古く見える
なぜ売れないのか疑われる
仲介業者が優先しなくなる
新しい競合物件が増える
さらに値下げできると思われる
ことがあります。
これが、いわゆる**Listing Fatigue（掲載疲れ）**です。
例
売主が最初に、
₱12,000,000
で掲載したとします。
類似物件は、
₱9,500,000〜₱10,500,000
程度です。
3か月後、売主が価格を、
₱10,500,000
まで下げました。
新しい価格は妥当かもしれません。
しかし、買主はすでに、
現実的でない価格設定をする売主
何か問題がある物件
という印象を持っている可能性があります。
売主の確認ポイント
掲載前に、以下を決めておきましょう。
理想の希望価格
現実的な市場価格帯
最低売却希望価格
交渉の余地
これにより、何度も値下げするのではなく、最初から価格戦略を持つことができます。
マニラ不動産売却：価格は買主に物件価値を理解してもらうためのもの
価格設定の目的は、単にできるだけ高い数字を設定することではありません。
真剣な買主に、「なぜこの物件を検討する価値があるのか」 を理解してもらえる位置に物件を置くことです。
現在のメトロマニラ市場では、売主は個人オーナーだけでなく、大量のRFO在庫やデベロッパーのプロモーションとも競争しています。
Colliersは、高い空室率と大量の未販売在庫が続いていると報告しており、JLLも賃料の緩やかな伸びと資産価格の下落を報告しています。
そのため、価格ポジショニングは特に重要です。
効果的な価格戦略では、
現在の市場価値＋ 類似物件＋ 買主の総費用＋ 物件状態＋ 支払い条件＋ 競合状況
を考慮します。
単純に、
購入時価格＋希望利益
だけで決めるものではありません。
売主向け価格設定チェックリスト
マニラの物件を売り出す前に、以下を確認してください。
現在の類似物件
1㎡あたりの価格
同じ建物内の販売物件
周辺の類似プロジェクト
RFOとの競争
デベロッパーのプロモーション
階数
眺望
駐車場
家具
物件状態
Association Dues
テナント入居状況
買主の総費用
交渉余地
最近の買主からの反応
可能であれば、1件や2件の高額物件だけを参考にせず、5〜10件程度の関連性の高い競合物件を比較しましょう。
売主はいつ価格調整を検討すべきか？
次のような状況では、価格調整を検討する価値があります。
本気度の高い買主から、繰り返し「高い」と言われる
類似物件にはオファーが入っているのに、自分の物件には入らない
閲覧数は多いが問い合わせが少ない
内覧はあるがオファーにつながらない
大きな競合プロモーションが始まった
新しいRFO在庫が市場に出た
市場環境が大きく変化した
価格調整は、必ずしも物件を「安くする」ことではありません。
小さな修正でも、より活発な買主価格帯に入ることで、物件の位置づけが改善する場合があります。
メトロマニラで物件を売却予定ですか？
BedandGo Inc.が市場での価格ポジションを確認します
BedandGo Inc.では、メトロマニラで住宅・投資物件の売却を検討しているオーナーをサポートしています。
掲載前には、以下のような項目を確認することが重要です。
希望価格
類似物件
1㎡あたりの価格
RFOの選択肢
現在の物件状態
家具・付帯設備
駐車場
書類
写真
掲載内容
買主ターゲット
交渉戦略
Makati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabangなど、メトロマニラ各地で物件を売却する場合、適切な価格設定によって、真剣な買主に物件価値をより早く理解してもらいやすくなります。
物件の売却を予定していますか？
所在地、床面積、ユニットタイプ、物件状態、希望売却価格を**BedandGo Inc.**までお知らせください。
REB License No. 0005171
よくある質問
価格が高すぎる物件はなぜ売却まで時間がかかるのですか？
買主はオファーを出す前に複数の物件を比較します。明確な理由なく類似物件より大幅に高い場合、買主は候補から外す可能性があります。
デベロッパーの現在価格を基準に売却価格を決めるべきですか？
デベロッパー価格は参考になりますが、中古物件、RFO、支払い条件、買主需要もあわせて比較する必要があります。
交渉余地を残すために高めに価格設定するべきですか？
ある程度の交渉余地は有効ですが、市場価格から大きく離れていると、交渉に入る前に買主の問い合わせ自体が減る可能性があります。
1㎡あたりの価格とは何ですか？
希望価格を物件の床面積で割った価格です。類似物件を比較する際に便利ですが、階数、眺望、駐車場、物件状態、家具などの違いも考慮する必要があります。
何件くらいの類似物件を比較すべきですか？
決まった数はありませんが、同じ建物、周辺プロジェクト、同じユニットタイプなど、複数の関連物件を比較することで、より正確な市場状況を把握できます。
良い物件でも価格が原因で売れないことはありますか？
はい。立地、物件状態、写真が良くても、希望価格が競争力のある水準でなければ、買主からの関心が限定される場合があります。
BedandGoは希望売却価格の検討をサポートできますか？
はい。BedandGo Inc.では、類似物件、市場での位置づけ、RFOの選択肢、競合物件、売却条件などを比較しながら、販売前の検討をサポートします。
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