マニラ不動産投資：成功するオーナーが知っておきたいプレセール物件の5つのメリット・デメリット
プレセールのコンドミニアムは、完成前の段階で購入できるため、比較的柔軟な支払い条件や、より多くのユニット選択肢を得られることがあります。
一方で、プレセール物件には、RFO（Ready for Occupancy／即入居可能物件）とは異なるリスクがあります。
マニラ不動産投資を検討する際は、低い予約金、手頃に見える月々の支払い、将来の値上がり予想だけで判断するべきではありません。
現在のメトロマニラ市場では、この点が特に重要です。
Colliersによると、2026年第1四半期のプレセール販売は大きく回復し、柔軟な支払いプランやエコノミー・アフォーダブル住宅の販売増加が市場を支えました。
その一方で、メトロマニラには依然として多くの未販売コンドミニアムがあり、高い空室率と新規供給が市場に影響しています。
またJLLは、2026年第2四半期の住宅吸収はプラスだったものの、資産価格は引き続き下落したと報告しています。
つまり、
市場で取引が増えていることと、すべてのコンドミニアムの価値が上昇していることは同じではありません。
プレセール物件には大きな可能性がありますが、成功する不動産所有には、購入前にメリットとリスクの両方を理解することが重要です。
ここでは、将来のオーナーが確認しておきたい5つのポイントをご紹介します。
1. 少ない初期費用で始められる一方、長期的な支払い義務がある
メリット：分割払いで購入を始めやすい
プレセール物件の大きな魅力のひとつが、支払い条件です。
RFO物件の購入では、大きな頭金や早い段階でのローン利用が必要になることがあります。
一方、プレセールでは以下のような条件が設定されることがあります。
比較的少額の予約金
分割可能な頭金
月々の支払い
長期の支払い期間
引渡し時の残金支払い
プロモーションによる支払い条件
そのため、購入時に大きな資金を一度に用意する必要がない場合があります。
時間をかけて不動産ポートフォリオを作りたい投資家にとっては、資金計画を立てる時間を確保できることもメリットです。
デメリット：最終的な支払い負担は大きくなる可能性がある
広告で表示される月々の支払いだけを見て判断するのは危険です。
最終的には、以下のような費用を考える必要があります。
予約金
頭金
月々の分割払い
引渡し時の残金
銀行ローン
税金
名義変更関連費用
管理費
駐車場
家具
保険
プロパティマネジメント費用
特に大きな負担になりやすいのが引渡し時です。
このタイミングで、大きな残金の支払いまたは銀行ローンが必要になることがあります。
オーナーの確認ポイント
次の質問だけでは不十分です。
「毎月の支払いはできるか？」
さらに重要なのは、
「予約から所有までに必要な総額を支払えるか？」
ということです。
支払いの全体像を、
予約金 → 分割払い → 引渡し時残金 → 融資 → 所有後の費用
まで確認しましょう。
2. 値上がりの可能性がある一方、実際の再販売価格は不確実
メリット：プロジェクト初期に比較的低い価格で購入できる可能性がある
プレセールでは、建設初期の段階で購入できるため、完成に近づくにつれてデベロッパーの販売価格が上昇する場合があります。
例えば、
初期販売価格：₱7,500,000その後の販売価格：₱9,000,000
となれば、書面上では値上がりしているように見えます。
プロジェクトが順調に進み、周辺エリアが発展し、需要が維持されれば、早い段階で購入した買主にとって有利になる可能性があります。
デメリット：デベロッパー価格＝実際の市場価格ではない
デベロッパーの販売価格が上がったからといって、中古市場でも同じ価格で売れるとは限りません。
実際の再販売価格は、以下のような要素で決まります。
類似中古物件
1㎡あたりの価格
階数
眺望
駐車場
物件状態
競合するRFO物件
賃貸需要
買主需要
融資環境
JLLによると、2026年第2四半期には住宅吸収がプラスで推移した一方、資産価値は下落しました。
またColliersは、メトロマニラには30,000戸以上の未販売RFOがあり、デベロッパーがプロモーションや長期支払い、Rent-to-Ownなどを提供する買主優位の市場であるとしています。
オーナーの確認ポイント
比較するべきなのは、
デベロッパー価格
だけではありません。
必ず、
実際の中古・再販売市場
と比較しましょう。
「紙の上で価格が上がっている」＝「利益が確定している」
ではありません。
3. 希望のユニットを選びやすい一方、将来の市場環境は読みにくい
メリット：プロジェクト初期は選択肢が多い
販売初期であれば、より多くのユニットから選べることがあります。
例えば、
希望する階数
良い眺望
角部屋
駐車場
異なる床面積
建物の向き
エレベーターやサービスエリアから離れたユニット
などです。
長期的な所有を考える場合、ユニットごとの特徴は賃貸や再販売の魅力に影響します。
同じ建物でも、
「どのユニットを選ぶか」
によって将来の評価が変わることがあります。
デメリット：購入するのは「将来の市場」
プレセールでは、物件完成まで数年かかることがあります。
その間に市場は変化します。
例えば、
新しいコンドプロジェクトが増える
RFO在庫が増える
賃貸需要が変化する
住宅ローン金利が変わる
他のエリアのインフラが発展する
テナントの好みが変わる
競合ビルにより良いアメニティができる
周辺の供給過多が進む
可能性があります。
Colliersは、メトロマニラの住宅空室率が2026年に**25.6%**でピークに達すると予想し
ています。
また、デベロッパーは新規プロジェクトの投入よりも、既存の未販売RFO在庫の消化を優先しています。
2026年には、約13,000戸の新規コンドミニアム完成も見込まれており、一部エリアでは競争がさらに強まる可能性があります。
オーナーの確認ポイント
今日のプロジェクトだけを見て判断しないことが重要です。
次のような質問を考えましょう。
引渡し時には周辺に何件の競合物件があるか？
同じようなユニットがどれくらい市場に出るか？
将来のターゲットテナントは誰か？
想定賃料はいくらか？
エリアはさらに魅力的になるか、それとも供給過多になるか？
プレセール投資は、
「現在」だけでなく「将来」を買う投資
でもあります。
4. 新しい設備・アメニティを利用できる一方、完成・引渡しリスクがある
メリット：新しい建物ならではの設備を期待できる
プレセールプロジェクトは、新しいデザインや設備を備えていることがあります。
例えば、
モダンなロビー
新しいフィットネス施設
プール
コワーキングスペース
スマートアクセス
ランドスケープエリア
省エネルギー設備
新しい建物システム
現代的な間取り
などです。
新築物件は、設備が新しく、初期の劣化が少ないことから、新しい建物を好むテナントにとって魅力的になる場合があります。
デメリット：完成まで待つ必要がある
RFO物件とは異なり、プレセールでは購入時点で完成した実物を確認できないことが多いです。
買主は、
間取り図
パンフレット
ショールーム
CG・完成イメージ
仕様書
デベロッパーの説明
契約書類
などをもとに判断します。
また、工事スケジュールは、
行政上の承認
工事状況
資金調達
資材供給
その他の事情
によって遅れる可能性があります。
フィリピンでは、一般向けに販売されるコンドミニアムやサブディビジョンは、PD 957に基づき登録とLicense to Sellが必要です。
DHSUDも、購入前にCertificate of RegistrationとLicense to Sellを確認するよう買主に案内しています。
オーナーの確認ポイント
購入前に以下を確認しましょう。
License to Sell
デベロッパー情報
プロジェクト登録
Contract to Sell
引渡し条件
支払いスケジュール
キャンセル条件
ユニット仕様
営業担当者の説明だけで判断せず、書類でも確認することが重要です。
5. 長期的な資産形成に向いている一方、すぐに使ったり収益化したりできない
メリット：長期的な資産計画を立てやすい
長期的な投資を目的とする買主にとって、プレセール期間は将来の所有に向けた準備期間になります。
建設中に、
融資計画
家具
プロパティマネジメント
賃貸戦略
自己利用
将来の売却
資産分散
について準備できます。
特に、
OFW
海外在住投資家
将来フィリピンへ移住予定の方
長期的に不動産ポートフォリオを作りたい方
にとっては、完成までの時間を活用できる場合があります。
デメリット：引渡しまで家賃収入を得られない
大きなデメリットは、
物件が完成するまで基本的に賃貸収入が発生しない
ことです。
建設期間中は、
支払いを続けているが、まだ賃料を生まない
状態になります。
これは投資機会の損失として考える必要があります。
一方、RFO物件であれば、
購入 → 家具準備 → 賃貸 → 家賃収入
までを比較的早く進められる可能性があります。
オーナーの確認ポイント
目的別に考えましょう。
すぐに家賃収入が欲しい→ RFO物件と比較する
長期保有が目的→ プレセールが選択肢になる
将来自分で住みたい→ 生活スタイルと引渡し時期を確認する
将来売却したい→ 供給量、価格、売却条件、流動性を確認する
重要なのは、
支払いプランに合わせて目的を決めるのではなく、目的に合う物件を選ぶこと
です。
マニラ不動産投資：プレセールの良し悪しは「目的」で決まる
プレセール物件が良い投資か悪い投資かについて、すべての人に共通する答えはありません。
判断には、
購入価格＋ 支払い条件＋ デベロッパー＋ 立地＋ 将来の供給＋ 融資＋ 投資目的
を総合的に考える必要があります。
現在のマニラ不動産投資市場には、チャンスとリスクの両方があります。
プレセール販売は回復していますが、メトロマニラでは高い空室率、大量の在庫、RFOとの競争が続いています。
そのため、物件選びがこれまで以上に重要です。
成功する買主が考えるべきなのは、
「このプロジェクトは良い物件か？」
だけではありません。
より重要なのは、
「自分の資金力、投資期間、目的に合っているか？」
ということです。
プレセール物件購入前チェックリスト
プレセールコンドミニアムを予約する前に、以下を確認しましょう。
デベロッパーの実績
Certificate of Registration
License to Sell
Contract to Sell
Total Contract Price
支払いスケジュール
引渡し時の残金
融資条件
完成予定時期
ユニット仕様
駐車場
Association Dues
ターゲットテナント
周辺の競合プロジェクト
RFO代替物件
将来の賃貸可能性
再販売条件
キャンセル条件
DHSUDも住宅購入前に、
デベロッパー
ブローカー
プロジェクト登録
License to Sell
Contract to Sell
支払い条件
などを確認するよう案内しています。
マニラのプレセール物件を検討していますか？
BedandGo Inc.が購入前の比較をサポートします
BedandGo Inc.では、メトロマニラで不動産を検討している買主、投資家、海外在住オーナー、将来のコンドミニアムオーナーをサポートしています。
予約前に確認したいポイントには、
プロジェクト情報
デベロッパー情報
ユニット選択
支払い条件
現在の市場価格
RFO代替物件
ロケーション
将来の供給
賃貸可能性
プロパティマネジメント
投資目的
などがあります。
Makati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabangなど、メトロマニラ各地の物件について比較・検討できます。
プレセールコンドミニアムを検討していますか？
希望エリア、予算、希望ユニットタイプ、投資目的を**BedandGo Inc.**までお知らせください。
REB License No. 0005171
よくある質問
マニラのプレセール物件は良い投資ですか？
購入価格、立地、デベロッパー、支払い条件、将来供給、融資、投資目的によって異なります。プレセールだからといって、必ず値上がりしたり家賃収入を得られたりするわけではありません。
プレセール物件の最大のメリットは何ですか？
比較的少ない初期費用、分割払い、多くのユニット選択肢、プロジェクト初期から購入できることなどがメリットになる場合があります。
プレセール物件の最大のリスクは何ですか？
工事・完成の遅延、将来の市場環境の変化、引渡し時の融資負担、RFOとの競争、賃貸・再販売価格の不確実性などがあります。
License to Sellは確認するべきですか？
はい。DHSUDは購入前に、プロジェクトのCertificate of RegistrationとLicense to Sellを確認するよう案内しています。
デベロッパーの価格上昇は、そのまま利益になりますか？
いいえ。デベロッパーの販売価格が上昇しても、中古市場で同じ価格で売却できるとは限りません。実際の市場価格や需要を確認する必要があります。
RFOとプレセールはどちらが良いですか？
目的によって異なります。すぐに入居・賃貸したい場合はRFOが適している可能性があります。分割払いを重視し、長期的な保有を考える場合はプレセールが候補になります。
BedandGoはプレセールとRFOの比較をサポートできますか？
はい。BedandGo Inc.では、物件比較、市場での位置づけ、支払い条件、立地、賃貸適性、投資目的などの確認をサポートします。
出典
Colliers Philippines — Residential Property Market Report Q1 20262026年第1四半期のプレセール販売回復、コンドミニアム供給、空室状況など。
Colliers Philippines — Residential Property Market Report Q2 2026メトロマニラの住宅空室率、RFO在庫、デベロッパーの販売戦略など。
Colliers Philippines — Philippine Property Market Outlook 202630,000戸以上の未販売RFO在庫、プロモーション、柔軟な支払い条件など。
JLL — Manila Residential Market Dynamics Q2 2026住宅吸収、空室率、賃料、資産価格の動向。
Department of Human Settlements and Urban Development（DHSUD）Certificate of Registration、License to Sell、購入前確認事項。
Presidential Decree No. 957コンドミニアム・サブディビジョン購入者保護、登録・販売許可、販売表示、プロジェクト遵守に関する規
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