フィリピン不動産投資 外国人不動産所有ルール：購入者が知っておくべき6つのこと

2026年5月6日

フィリピンでコンドミニアムを買いたいと思っていますか？

マニラに住んでいて、もう賃貸はやめたい。または日本からフィリピンの不動産に投資したい。理由は人それぞれだと思います。

でも、多くの日本人がまず同じ質問をします。

「外国人でも、フィリピンで不動産を持つことができるの？」

答えは「はい、できます」。

でも、大切なルールがあります。このルールを知らないまま動くと、大きな損をする可能性があります。

この記事では、フィリピンで不動産を購入したい日本人が知っておくべき6つの重要なルールをわかりやすく説明します。難しい法律用語は使いません。中学生でも理解できるように説明します。

ルール1：外国人は土地を持てない。でも、コンドミニアムは持てる

まず、一番大切なルールから始めましょう。

フィリピンでは、外国人は土地を所有することができません。これはフィリピンの憲法で決まっていることで、どんな国籍の人でも、どんなに長くフィリピンに住んでいても、同じルールが適用されます。

でも、良いニュースがあります。

外国人でも、コンドミニアムのユニット（部屋）は所有できます。

これが、フィリピンで不動産を買いたい日本人にとって、コンドミニアムが最も現実的で一般的な選択肢である理由です。

簡単にまとめると：

• 土地 → 外国人は持てない ❌

• コンドミニアムの部屋 → 外国人でも持てる ✅

• 土地付き一戸建て → 外国人には直接買えない ❌

• 土地付きタウンハウス → 物件の構造による ⚠️

もし誰かが外国人のあなたに土地や一戸建てを売ろうとしていたら、すぐに専門家に相談してください。

ルール2：「40%ルール」って何？

「外国人でもコンドミニアムは買える」と言いましたが、もう一つ大切なルールがあります。

それが「40%ルール」です。

これはどういうことかというと、一つのコンドミニアムビルの中で、外国人が所有できるのは全体の40%まで、ということです。

例えば、100部屋あるビルなら、外国人が買えるのは最大40部屋まで。残りの60部屋はフィリピン人か、フィリピンの会社が持たなければなりません。

このルールはビル全体に対して決まっています。だから、気に入った部屋を見つけたとき、まず確認しなければならないことがあります。

「このビルの外国人枠はまだ残っていますか？」

もしそのビルがすでに40%の上限に達していたら、どんなに気に入っても、外国人は買うことができません。

日本人購入者が注意すべきポイント：

• 物件を見る前に、外国人枠の残りを必ず確認する

• BGCやマカティなどの人気エリアでは、外国人枠がすぐに埋まることがある

• 気に入ってから確認するのではなく、最初に確認することが大切

• 中古物件でも新築でも、このルールは同じように適用される

好きな部屋を見つける前に確認する。これが鉄則です。

ルール3：日本人が買える不動産、買えない不動産

ここをはっきりさせておきましょう。

買えるもの：

• コンドミニアムのユニット（ビルの外国人枠が残っている場合）

• 長期リース契約による不動産利用（最長50年、さらに25年の更新が可能）

買えないもの：

• 土地（住宅用・商業用・農業用、すべて不可）

• 土地付き一戸建て（土地の部分が買えないため）

• 分譲地（同じ理由で不可）

知っておくと便利な特別なケース：

• フィリピン人と結婚している場合、土地はフィリピン人の配偶者の名義にすることができます。ただし、外国人の名前を権原（タイトル）に入れることはできません

• フィリピン法人（フィリピン人が60%以上を所有する会社）を設立すれば、その会社名義で土地を持つことができます。ただし、これは複雑な手続きが必要です

• フィリピン生まれの外国人（フィリピン国籍を持っていたが外国籍を取得した方）は、特別なルールが適用される場合があります

ほとんどの日本人購入者にとって、コンドミニアムが最もシンプルで安全な選択肢です。

ルール4：購入に必要な書類

ルールを理解したら、次は必要な書類を準備しましょう。

購入プロセスに必要な書類：

• 有効なパスポート — 取引全体を通じた主要な身分証明書

• ビザまたは在留資格の書類 — フィリピンでの法的な滞在状況を示すもの

• 納税者番号（TIN） — フィリピンのすべての不動産取引に必要。外国人は内国歳入庁（BIR）で取得できます

• 資金証明または融資証明 — 購入を完了できる財務能力を示すもの

• フィリピンの銀行口座 — 資金の送金や継続的な費用の支払いに推奨

権原と書類確認に必要なもの：

• 売買契約書（Contract to Sell） — あなたとデベロッパーまたは売り手との間の合意書

• 絶対的売買証書（Deed of Absolute Sale） — 最終的な譲渡書類

• コンドミニアム権原証明書（CCT） — あなたの名義になっている所有権の証明

• 税務申告書 — 税務目的であなたの名義に登録されていることを示す

日本人購入者が特に知っておくべきこと：

• 主要な書類はすべて英語またはフィリピン語で作成されます。日本語の記録や日本の機関への提出が必要な場合は、認定翻訳者による翻訳が必要です

• 海外不動産の所有を日本の税務当局に申告する必要がある場合があります。購入を完了する前に、日本の税理士にご確認ください

書類を正しく揃えることは選択ではありません。必須です。

ルール5：日本人購入者がよくやってしまう間違い

ここが一番大切かもしれません。

多くの日本人購入者がお金を失うのは、市場が悪いからではありません。知らなかったからです。

よくある間違いを見ていきましょう：

間違い1：40%の外国人枠を先に確認しなかった 気に入った部屋を見つけた後で「外国人枠が埋まっている」と知る。予約金を払ってしまった後では、取り戻すのが大変になることもあります。

間違い2：口約束だけで信用した 「大丈夫ですよ、任せてください」という言葉だけでは不十分です。価格、条件、含まれるものすべてを、必ず書面で確認してください。

間違い3：売り手の権限を確認しなかった その人が本当にその物件を売る権限を持っているか、確認しましたか？中古物件の場合は、登記所（Registry of Deeds）での権原（タイトル）確認が必須です。

間違い4：購入の総費用を低く見積もった 購入価格だけが費用ではありません。移転税、印紙税、登録費用、公証費用なども加算されます。これらは通常、購入価格の5〜8%に相当します。

間違い5：権原（タイトル）の確認を飛ばした 権原の確認は絶対に省略してはいけません。抵当権、未払いの住宅ローン、または所有権の争いが売却後に発覚することがあります。そうなると、それはあなたの問題になります。

間違い6：一人で全部やろうとした これが最も高くつく間違いです。フィリピンの不動産市場には、独自のルール、プロセス、慣習があります。フィリピンの不動産法と日本人購入者の特殊な状況を理解した、信頼できる現地の専門家がいれば、このリストのすべての間違いを避けることができます。

ルール6：現地の専門家と一緒に動くと、すべてが変わる

この記事で説明してきたことすべて — 所有ルール、40%の上限、必要な書類、よくある間違い — これらはすべて、信頼できる現地の専門家がいれば、はるかに簡単に対処できます。

現地の専門家があなたのためにしてくれること：

外国人枠の確認 — 特定の物件に感情的に入れ込む前に、外国人枠が残っているかを確認してくれます。時間と失望を節約できます。

権原と書類の確認 — 何を買っているのか、売り手がその物件を売る権利を持っているかを正確に把握できます。

すべての費用を事前に説明 — クロージング時に驚きがないよう、コミットする前に何を支払うかを正確に把握できます。

法的要件の対応 — 取引が最初から最後まですべてのフィリピンの不動産法に正しく従っていることを確認します。

日本語でのサポート — 日本人購入者にとって特に重要です。フィリピンの不動産プロセスと日本のビジネスコミュニケーション両方を理解している専門家がいることで、全体の経験が大幅にスムーズになります。

あなたに代わってプロセスを管理 — 日本や他の国から購入していて、取引全体を通じてマニラに物理的にいられない場合に特に価値があります。

BedandGoは、複数の日本人クライアントがマニラでの不動産購入を成功させるお手伝いをしてきました。言語の壁から慣れないフィリピンの法的プロセスまで、購入のすべての段階で日本語でサポートを提供しています。

物件を見る前にやっておくべきこと

物件を内覧したり、財務的なコミットメントをしたりする前に、まずこれらのことをしてください：

• 40%の外国人所有ルールを理解し、特定のユニットに惚れ込む前に外国人枠の状況を確認することを知る

• TINを早めに取得する — 時間がかかるため、クロージング前に必要になる

• 現実的な総予算を設定する — 購入価格に加えて税金・手数料の5〜8%を含める

• フィリピンの不動産法と外国人購入者としてのあなたの特定の状況を理解した、信頼できる現地の専門家を選ぶ

• 権原を確認し、売り手の権限を確認するまでは、何にも署名せず、予約金も払わない

フィリピンの外国人所有ルールを調べている日本人購入者へのまとめ

フィリピンの外国人所有ルールは、最初に見た時ほど複雑ではありません。

核心的な原則を理解すれば — 外国人はコンドミニアムは買えるが土地は買えない — そして40%の上限と書類に関する主要なルールを知れば、道は明確になります。

この記事で紹介した6つのルールをもう一度まとめると：

1. 外国人は土地は買えないが、コンドミニアムは買える

2. 40%の外国人所有上限を理解する

3. 日本人が買える不動産と買えない不動産を知る

4. 必要な書類を事前に準備する

5. よくある間違いを避ける

6. 信頼できる現地の専門家と一緒に動く

フィリピンの不動産市場で最も良い経験をしている購入者は、情報を持って臨み、信頼できる現地の専門家と協力し、コミットする前にすべてを確認する時間を取った人たちです。

フィリピンでのコンドミニアム購入は、個人の住居として、賃貸収入として、または長期的な資産として、本当に価値のある決断になり得ます。ただし、基盤をしっかり整えてください。

フィリピンで外国人購入者としてコンドミニアムを購入する準備はできていますか？BedandGoはフィリピンの不動産市場をナビゲートする外国人や日本人プロフェッショナルの専門家です。ルールの理解から適切なユニットの発見、書類の確認、自信を持って購入を完了するまでをサポートします。今日BedandGoにご連絡ください。

参考文献

フィリピン憲法 — 第12条、国民経済と世襲財産 （土地に関する外国人所有制限）

共和国法4726 — フィリピンコンドミニアム法 （コンドミニアムユニットに関する外国人所有権）

内国歳入庁 — 外国人購入者のための納税者番号 https://www.bir.gov.ph

DHSUD — デベロッパー認定と購入者保護ガイドライン https://www.dhsud.gov.ph

土地登記局 — 権原確認プロセス https://www.lra.gov.ph

BedandGo Inc. — 外国人オーナーのためのプロパティマネジメントと売却サービス https://www.bedandgoinc.com

BedandGo Inc. — マニラのコンドミニアムを売りやすくする5つのこと https://www.bedandgoinc.com/post/5-things-that-make-a-manila-condo-easy-to-resell-a-checklist-for-foreign-investors