マニラ不動産：コンド投資を成功させるために買主が考慮すべき7つのリスク

マニラのコンドミニアム購入は、賃貸収入、長期保有、将来の売却益などを期待できる投資方法のひとつです。

しかし、投資を成功させるためには、単に見た目の良いユニットや有名なコンドミニアムを購入するだけでは十分ではありません。

現在のマニラ不動産市場では、新築物件、Ready-for-Occupancy（RFO）物件、中古コンド、デベロッパーによる割引物件、柔軟な支払いプラン付きの物件など、多くの選択肢があります。

一方で、メトロマニラの一部エリアでは、依然として高い在庫水準や空室率が課題となっています。

Colliersによると、2026年第1四半期のメトロマニラにおけるコンド在庫消化期間は6.8年まで改善しましたが、2026年末の住宅空室率は約**25.6%**に達する可能性があると予測されています。

JLLの2026年第2四半期レポートでも、住宅吸収は改善している一方で、資産価値には依然として下落圧力があることが示されています。

つまり、投資家にとって重要なのは、

「マニラで買うこと」ではなく、「正しい物件を選ぶこと」です。

ここでは、コンド投資を検討する買主が購入前に確認すべき7つの重要なリスクをご紹介します。

1. 立地による供給過多のリスク

メトロマニラのすべてのコンド市場が同じように動いているわけではありません。

投資家にとって大きなリスクのひとつは、似たようなコンドが大量に供給されているエリアで物件を購入することです。

供給が多すぎるエリアでは、限られたテナントや買主を多くの物件が取り合う状況になります。

Colliersは、2026年にメトロマニラ全体で約13,000戸の新規コンド供給を見込んでおり、 C5 CorridorやBay Areaなどでは特に供給が集中しています。

投資家は以下の物件と競争することになります。

• 他の中古売却ユニット

• デベロッパー保有のRFO物件

• 周辺の新規プレセリング物件

• 家具付き賃貸ユニット

• 割引販売されている新築物件

• 低い賃料を設定するオーナー

特にBay Areaでは高い空室率が指摘されており、エリアごとの市場差が非常に大きいことが分かります。

投資チェックポイント：購入前に建物だけを見るのではなく、周辺にどれだけ競合コンドがあるか、今後どれだけ新規供給が予定されているかを確認しましょう。

2. ブランドだけで高値掴みするリスク

有名デベロッパーや高級コンドは魅力的に見えます。

しかし、有名ブランドだからといって、すべてのユニットが良い投資になるとは限りません。

投資家は以下のような要素を比較する必要があります。

• 1平方メートルあたりの価格

• 築年数

• 階数

• 眺望

• 家具の有無

• 駐車場

• ユニットの状態

• 間取り

• 中古売却価格

• 実際の賃貸可能額

重要なのは、デベロッパーの販売価格や売主の希望価格ではなく、現在の市場価値です。

JLLの2026年第2四半期レポートでは、住宅吸収が改善する一方で、資産価値は引き続き弱含みで推移しているとされています。

投資チェックポイント：「数年後にこのユニットを売る場合、別の買主もこの価格に価値を感じるだろうか？」と考えてみましょう。

3. 賃貸収入を高く見積もりすぎるリスク

コンド投資では、期待賃料だけを見て収益を計算するのは危険です。

例えば、月額₱50,000で貸せると想定していても、実際には₱40,000でしか決まらなかったり、数か月空室になったりする場合があります。

実際の収益を考える際は、

年間賃料収入－ 空室期間－ 管理費－ 固定資産税－ 修繕費－ 管理会社費用－ 家具・家電交換費

まで含めて考える必要があります。

Colliersは、2026年のメトロマニラのコンド賃料について、大幅な上昇ではなく比較的横ばいの動きを予想しています。

投資チェックポイント：最も高い募集賃料ではなく、実際に成約しやすい現実的な賃料で計算しましょう。

4. ローン・資金調達のリスク

コンドは、初期の頭金だけを見ると購入しやすく感じる場合があります。

しかし、本当に重要なのは長期的な支払い負担です。

考慮すべきリスクには以下があります。

• 住宅ローン金利

• 月々の返済額

• ローン審査

• 借入可能額

• バルーン支払い

• 引渡し時の残額

• 追加費用

• 海外投資家の場合の為替変動

Colliersの2026年第1四半期調査では、多くの回答者が住宅購入を延期しており、住宅ローン金利や経済環境への懸念が影響していると報告されています。

そのため、デベロッパーは長期支払いプラン、割引、Rent-to-Ownなどの販売方法を積極的に利用しています。

投資チェックポイント：「6か月空室になった場合でも支払いを継続できるか？」まで考えて資金計画を立てましょう。

5. ターゲットテナントを間違えるリスク

良いコンドでも、そのエリアのテナント需要に合っていなければ、賃貸投資として苦戦する可能性があります。

エリアによってテナント層は異なります。

BGC

• 外国人駐在員

• 企業役員

• BPO従業員

• 国際的な家族

• 事業主

Makati

• 法人契約テナント

• 外国人駐在員

• 大使館関係者

• 金融・ビジネス従事者

• 高所得専門職

Manila

• 学生

• 医療関係者

• 大学関係者

• ローカルファミリー

• ビジネス関係者

Pasay / Bay Area

POGO関連需要の減少により、テナント市場が大きく変化したエリアもあります。

大切なのは、

「このコンドは良い物件か？」

だけではなく、

「誰が実際にこのコンドを借りるのか？」

を考えることです。

投資チェックポイント：購入前にターゲットテナントを明確にし、その人に合った広さ、家具、賃料、立地、駐車場、アメニティがあるかを確認しましょう。

6. 管理費・修繕費などの所有コスト

コンド投資では、購入価格以外にも多くの費用が発生します。

例えば、

• 毎月のAssociation Dues

• 固定資産税

• 保険

• 修理費

• エアコンメンテナンス

• 家電交換

• 家具交換

• 室内塗装

• 配管修理

• Property Management費

• 清掃

• 空室期間

• 仲介費用

などがあります。

古い建物では修理費が増える可能性があります。

高級コンドでは、プール、ジム、庭園、セキュリティ、エレベーターなどの維持費が管理費に反映されることもあります。

例えば月額賃料が**₱40,000**の場合、

年間では**₱480,000**ですが、

そこから管理費、修繕費、税金、管理会社費用、空室分を引くと、実際の利益は大きく下がります。

投資チェックポイント：月額賃料ではなく、年間の純利益で投資価値を判断しましょう。

7. 将来売却しにくくなるリスク

投資家は購入時から「出口戦略」を考える必要があります。

長期保有する予定でも、

「将来、この物件を誰が買うのか？」

という視点は重要です。

売却しにくくなる要因には以下があります。

• 同じようなユニットが大量にある

• 建物が古くなる

• 新しいコンドが周辺に完成する

• デベロッパーのRFO在庫が残る

• 間取りが特殊

• 駐車場がない

• 管理費が高い

• 建物管理が悪化する

• テナント需要が弱くなる

現在のメトロマニラでは、多くのRFO在庫があり、デベロッパーが割引や長期支払いプランを提供しているため、中古物件の売主は新築物件とも競争する必要があります。

投資チェックポイント：購入時にすでに、「5年後にこのユニットが他の物件より魅力的である理由は何か？」を考えておきましょう。

マニラ不動産投資を成功させるために確認したいリスク

リスクのない不動産投資はありません。

重要なのは、すべてのリスクをなくすことではなく、

どのリスクを受け入れ、そのリスクに見合うリターンが期待できるかを理解することです。

マニラでコンド投資を検討する際は、

立地 + 供給量 + 購入価格 + 賃貸需要 + 資金調達 + 維持費 + 再売却価値

を総合的に確認する必要があります。

安いコンドだから良い投資とは限りません。

高級エリアの高額コンドだから悪い投資とも限りません。

最も重要なのは、価格、立地、需要、維持費、将来価値のバランスです。 マニラでコンド投資をご検討ですか？

BedandGo Inc.が物件比較をサポートします

BedandGo Inc.では、メトロマニラでコンド購入を検討している買主・投資家をサポートしています。

価格やプロモーションだけでなく、

• 立地

• 物件状態

• 現在の市場価格

• ユニットサイズ

• 間取り

• 賃貸需要

• 家具

• 建物アメニティ

• ターゲットテナント

• 将来の売却可能性

などを比較しながら、物件選びをサポートします。

Makati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabangなど、さまざまなエリアの物件を比較する際も、それぞれの強みとリスクを確認することが重要です。

マニラ不動産への投資をご検討ですか？

ご希望エリア、ご予算、希望ユニットタイプ、投資目的を**BedandGo Inc.**までお気軽にご相談ください。

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よくある質問

1. マニラのコンド購入は現在も良い投資ですか？

   可能性はあります。ただし、投資結果は立地、建物、購入価格、賃貸需要、維持費、再売却価値によって大きく異なります。

2. マニラのコンド投資で最も大きなリスクは何ですか？

   競合供給が多く、賃貸需要や再売却需要が弱いエリアで高値掴みすることは、大きなリスクのひとつです。

3. RFOとプレセリングではどちらが投資向きですか？

   どちらにもメリットがあります。RFOは実際の物件を確認してすぐに賃貸を始められる可能性があります。一方、プレセリングは支払い期間が長い場合があります。

4. コンドの賃貸利回りはどう計算すればよいですか？

   年間賃料収入から、空室、管理費、税金、修理費、管理会社費用、家具交換費などを差し引いて計算する必要があります。

5. 安いコンドは良い投資ですか？

   必ずしもそうではありません。安い価格の背景には、立地、空室率、建物状態、テナント需要、再売却の難しさなどがある場合があります。

6. なぜコンド投資では立地が重要ですか？

   立地は賃貸需要、賃料、空室率、交通利便性、将来開発、再売却需要に影響するためです。

7. BedandGoはコンド投資物件の比較をサポートできますか？

   はい。BedandGo Inc.では、立地、価格、ユニット条件、賃貸需要、建物状態、投資目的などをもとに物件比較をサポートします。 Sources / 出典

   Colliers PhilippinesProperty Market Report – Residential Q1 2026https://www.colliers.com/en-ph/research/property-market-report-residential-q1-2026-philippines

   Colliers Philippines2026 Philippine Property Market Outlookhttps://www.colliers.com/en-ph/research/philippine-property-market-outlook-2026

   JLLManila Residential Market Dynamics Q2 2026https://www.jll.com/en-sea/insights/market-dynamics/manila-residential

   Colliers PhilippinesSurvey Flash Results Q1 2026 – Residential Investment Sentimenthttps://www.colliers.com/en-ph/research/survey-flash-report-first-quarter-2026-return-office-residential-deals