マニラ不動産投資：良いコンドでも買い手を引き付けられない5つの理由
- bedandgoinc
- 7 日前
- 読了時間: 8分
見た目が良く、有名デベロッパーの物件で、アメニティも充実し、立地も悪くない。
それでも、何か月も買い手がつかないコンドはあります。
これは現在のマニラ不動産投資市場で、オーナーが直面している重要な問題のひとつです。
メトロマニラでは、買い手が完全にいなくなったわけではありません。
むしろ、買い手は今も存在しています。
ただし、以前よりも選択肢が増え、物件選びがより慎重になっています。
Colliersによると、2026年に入る時点でメトロマニラには約30,000戸の未販売RFOコンドがあり、デベロッパーは割引、長期支払い、Rent-to-Own、その他のプロモーションを使って在庫販売を進めています。
また、2026年第1四半期のColliers調査では、回答者の65%が住宅購入を見送っているとされ、住宅ローン金利や経済的不透明感が買い手心理に影響しています。
このような市場では、
「良い物件であること」だけでは十分ではありません。
買い手に、
「なぜこのユニットを選ぶべきなのか」
という明確な理由を与える必要があります。
ここでは、良いコンドでも買い手を引き付けられない5つの理由を紹介します。
1. 売主の希望価格と買い手が感じる市場価値が違う
良いコンドが売れない最も一般的な理由のひとつは、
物件は良くても、価格が市場に合っていないことです。
オーナーは当然、購入時の価格やこれまでの費用を考えます。
例えば、
購入時の価格
リフォーム費用
家具・家電
管理費
デベロッパー価格の上昇
将来の値上がり期待
などです。
しかし、買い手はこれらを同じようには評価しません。
買い手が見るのは、
「今日、この価格で他に何が買えるか」
です。
比較されるのは、
同じ建物の中古物件
周辺の中古コンド
デベロッパー保有のRFO
新築完成済み物件
割引販売中のユニット
駐車場付き物件
家具付き物件
柔軟な支払い条件付き物件
などです。
JLLは2026年第2四半期について、住宅吸収がプラスで空室率も若干改善した一方、資産価値は引き続き下落していると報告しています。
つまり、市場活動が改善していても、すべてのコンドが高い価格で売れるわけではありません。
売主チェックポイント
次の質問をしてみましょう。
「この価格で、買い手が他の5つの候補ではなく、自分の物件を選ぶ理由はあるか？」
明確な理由がなければ、価格設定が問題になっている可能性があります。
2. 中古コンドはデベロッパーのRFOプロモーションと競争している
中古コンドの売主は、他の個人売主だけと競争しているわけではありません。
今は、デベロッパー自身とも競争しています。
Colliersは、メトロマニラを引き続き買い手優位の市場と説明しており、30,000戸以上の未販売RFO在庫がある中で、デベロッパーは、
割引
長期支払い
Rent-to-Own
低い初期支払い
家具付きプロモーション
などを提供しています。
買い手が同じ予算で比較する場合、
中古物件
初期現金負担が大きい
一般的な銀行ローン
既存家具
即入居可能
個人売主との取引
デベロッパーRFO
初期支払いが低い
長期支払い
プロモーション割引
家具付きプラン
デベロッパー管理の手続き
という違いが出ることがあります。
中古物件の方が室内条件が良くても、支払いのしやすさでRFOに負けることがあります。
売主チェックポイント
中古物件だけでなく、
同じ予算帯でデベロッパーが何を提供しているか
も確認しましょう。
必要に応じて、
価格
家具
眺望
駐車場
フロア
広さ
即入居
賃貸収入
などで差別化する必要があります。
3. 似たようなコンドが多すぎて、良い物件でも普通に見える
供給過多だからといって、すべてのコンドに魅力がないわけではありません。
問題は、買い手に選択肢が多すぎることです。
Colliersによると、2025年末時点でメトロマニラには約79,200戸の未販売コンドがあり、そのうち約30,000戸が未販売RFOでした。
さらに、2026年には約13,000戸の新規ユニットが完成する見込みです。
このような市場では、買い手は、
同じ広さ
同じ間取り
同じアメニティ
同じ価格帯
同じ立地
の物件を何件も比較できます。
例えば、
Unit A32㎡ Studio / Furnished / ₱6.5M
Unit B32㎡ Studio / Furnished / ₱6.4M
Unit C33㎡ Studio / Furnished / ₱6.3M
のように並ぶと、買い手には違いが見えにくくなります。
しかし、
Unit D32㎡ Studio / High Floor / Open View / Parking Included / Professionally Furnished / ₱6.5M
であれば、選ばれる理由が明確になります。
売主チェックポイント
次の質問をしてください。
「自分のコンドには、他の物件には簡単に真似できない魅力があるか？」
例えば、
眺望
角部屋
間取り
駐車場
バルコニー
広さ
内装
入居中テナント
賃貸実績
家具
価格
などが差別化ポイントになります。
4. 物件は良くても、オンラインでは魅力が伝わっていない
問題が物件そのものではなく、
掲載方法にある場合もあります。
多くの買い手は、最初にオンラインで物件を比較します。
そのため、
暗い写真
価格の記載がない
情報が不十分
同じような写真ばかり
物件の強みが分からない
レイアウトが見づらい
といった掲載では、良い物件でも魅力が伝わりません。
一方、デベロッパーは、
プロの写真
モデルルーム
動画
バーチャルツアー
デザインされた資料
プロモーション
などを使っています。
中古物件も、
「次の物件を見る前に、この物件を見たい」
と思わせる必要があります。
強い掲載に必要な情報
販売価格
床面積
ベッドルーム
バスルーム
階数
家具
バルコニー
駐車場
物件状態
アメニティ
周辺施設
投資・居住どちらに向くか
写真も順番が重要です。
おすすめは、
建物 → ロビー → リビング → キッチン → ベッドルーム → バスルーム → 眺望 → アメニティ
です。
売主チェックポイント
自分の物件を初めて見る買い手の立場で確認しましょう。
「この掲載を見て、内覧したいと思うか？」
答えが微妙であれば、マーケティングが物件価値を下げている可能性があります。
5. 買い手が取引に不確実性を感じている
買い手が物件を気に入っていても、購入しない場合があります。
理由は、物件以外に不安があるからです。
例えば、
所有権書類
未払い管理費
税金
既存テナント
ローン残債
名義変更費用
建物ルール
リフォーム状態
賃貸制限
駐車場書類
手続き期間
売主の対応
ローン審査
などです。
買い手に多くの選択肢がある場合、
手続きの難しさも競争要因になります。
Property Aは書類が不明確。
Property Bは必要書類が揃っている。
この場合、Property Aの方が少し良い物件でも、Property Bが選ばれることがあります。
売主チェックポイント
本格的に販売を始める前に、必要書類を整理しておきましょう。
物件や取引によって異なりますが、例えば、
Condominium Certificate of Title
Tax Declaration
Real Property Tax records
Association dues status
有効な身分証明書
Lease Agreement
Parking documentation
必要な委任・権限書類
などです。
詳細な必要書類は、資格を持つ不動産・法律専門家に確認してください。
分かりやすく、確認しやすい物件ほど、買い手に安心感を与えます。
マニラ不動産投資：良いコンドでも売れ残る理由
現在のマニラ不動産投資市場では、
物件の質と売りやすさは同じではありません。
コンドが、
有名デベロッパー
良いアメニティ
良い立地
良い家具
きれいな室内
であっても、
買い手から見て、
価格が高い + 選択肢が多い + デベロッパー特典が強い + 差別化が弱い + 手続きが複雑
となれば、売れにくくなります。
現在の市場では、在庫消化が改善している一方で、依然として多くの未販売在庫があり、JLLも資産価値への下落圧力を報告しています。
そのため、
「良いコンドだから、いつか売れる」
ではなく、
「同じ買い手が比較している他の物件より、この物件は魅力的に見えるか？」
と考えることが重要です。
メトロマニラでコンド売却をお考えですか？
BedandGo Inc.が物件の市場ポジションをサポートします
中古コンドを売却する際には、買い手がその物件を他の選択肢とどう比較するかを理解することが重要です。
BedandGo Inc.では、メトロマニラのコンドオーナー向けに、
物件マーケティング
買い手からの問い合わせ対応
内覧
売却機会の創出
競合物件との比較
などをサポートしています。
確認ポイントには、
販売価格
類似物件
ユニット状態
家具
立地
建物
階数
眺望
駐車場
ターゲット買主
競合RFO
などがあります。
Makati、BGC、Manila、Pasay、Pasig、Quezon City、Parañaque、Alabangなど、メトロマニラ各地の物件でご相談いただけます。
コンド売却を検討していますか？
物件の所在地、床面積、状態、希望価格、ユニット詳細を**BedandGo Inc.**までお知らせください。
REB License No. 0005171
よくある質問
良い立地のコンドなのに売れないのはなぜですか？
立地だけでなく、価格、物件状態、競合在庫、支払い条件、家具、駐車場、建物グレード、デベロッパーのRFOプロモーションなども買い手は比較します。
マニラでは高すぎるコンドは売れにくいですか？
はい。買い手は中古物件やRFOを簡単に比較できるため、明確な付加価値がないまま周辺より高い価格を設定すると、問い合わせが減る可能性があります。
RFOのデベロッパープロモーションは中古売主に影響しますか？
はい。割引、長期支払い、Rent-to-Own、低い頭金、家具付きプランなどは、中古物件にとって強い競合になります。
すぐ価格を下げた方がよいですか？
必ずしもそうではありません。まず価格、掲載方法、物件状態、差別化、支払い条件、書類など、どこに問題があるか確認することが重要です。
プロの物件マーケティングは効果がありますか？
はい。明るい写真、正確な価格、十分な物件情報、分かりやすい掲載構成、複数チャネルでの露出は、買い手が物件を評価しやすくします。
売れやすいコンドの特徴は何ですか？
適正価格、良い立地、魅力的なユニット条件、良い掲載、書類の整理、駐車場、眺望、家具、競合に対する明確な強みなどが売りやすさにつながります。 Sources
Colliers Philippines — Q1 2026 Residential Property Market Report Provides current data on condo inventory, 2026 supply, projected vacancy, RFO strategies, and preselling recovery.
Colliers Philippines — Q4 2025 Residential Property Market Report Reports approximately 79,200 unsold Metro Manila condominium units and nearly 30,000 unsold RFO units.
JLL — Manila Residential Market Dynamics Q2 2026 Reports positive absorption and modest rental growth alongside declining residential capital values.
Colliers — Q1 2026 Residential Buyer Sentiment Survey Reports that 65% of surveyed respondents were holding off residential purchases amid uncertainty and mortgage concerns.
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