マニラ不動産投資：プレセール購入前に相談すべき5つの理由

プレセール・コンドの購入は、一見するとシンプルに見えます。プロジェクトを選び、ユニットを決め、予約金を支払い、その後は支払いスケジュールに沿って引渡しを待つ。しかし実際には、プレセール物件の購入には、数年間にわたる支払い、将来のローン、変化する市場環境、デベロッパーの対応、契約書類、そして引渡し後の費用など、さまざまな要素が関わります。 そのため、マニラ不動産投資としてプレセール物件を検討する場合、契約前に内容を整理し、分からない点を確認することが重要です。

現在のメトロマニラ市場では、プレセール販売の回復が見られる一方、RFO在庫や空室率、資産価値、住宅ローン環境などについて慎重に確認する必要があります。 Colliersは2026年第1四半期にプレセール販売が大きく回復したと報告していますが、同時にメトロマニラでは多くの未販売在庫が残っており、2026年には約13,000戸の新規コンド供給も見込まれています。

JLLも2026年第2四半期について、住宅吸収はプラスだった一方、資産価値は依然として下落傾向にあると報告しています。つまり、販売活動が改善しているからといって、すべてのプレセール物件が自動的に良い投資になるわけではありません。相談の目的は、利益を保証することではありません。重要なのは、「予約する前に、自分が何に対して、どのくらいの期間、どのような条件で支払うのかを理解すること」です。

ここでは、プレセール購入者が契約前に相談を検討すべき5つの理由を紹介します。

1. 月々の支払額だけでは、本当の購入コストが分からない

プレセール広告では、月々の支払額が魅力的に見えることがあります。

例えば、月額 ₱25,000 または、引渡しまで低い頭金 といった表示です。

これだけを見ると、購入しやすいように感じるかもしれません。

しかし、建設期間中の月々の支払いは、総購入費用の一部にすぎない場合があります。

最終的には、

• 予約金

• 頭金

• 月々の分割払い

• 引渡し時の残金

• 銀行ローン

• 税金・名義変更関連費用

• 管理費

• 駐車場

• 家具・家電

• 修繕費

• 保険

• Property Management費用

なども考慮する必要があります。

特に注意したいのは、引渡し時の残金です。

数年間は低い月額支払いでも、引渡し時に大きな残額をローンまたは現金で支払う必要がある場合があります。

また、引渡しまでに住宅ローン金利や審査条件が変わる可能性もあります。

なぜ相談が役立つのか 相談では、現在の月々の支払いだけではなく、

現在の支払い → 引渡し時の残金 → ローン → 所有後の費用

という流れで総額を確認できます。重要なのは、「今いくら払うか」ではなく、「最終的にどれくらいの負担になるか」を理解することです。

2. デベロッパー価格の上昇は、利益を保証するものではない

プレセール物件の魅力としてよく挙げられるのが、将来の値上がりです。

例えば、購入時に、₱8 million

だったユニットが、2年後にデベロッパー価格で、₱10 million

になっていた場合、 買主は、「₱2 million値上がりした」 と考えるかもしれません。

しかし、重要な違いがあります。

Developer List Price ≠ Actual Resale Value

つまり、

デベロッパーの表示価格と、実際に中古市場で買い手が支払う価格は同じではありません。

実際の再販価値は、

• 周辺の中古物件

• 1㎡あたりの価格

• RFO在庫

• 賃貸需要

• 買い手需要

• 駐車場

• 階数

• 眺望

• 建物状態

などによって変わります。JLLは2026年第2四半期に、住宅吸収がプラスである一方、マニラの住宅資産価値は引き続き下落していると報告しています。

なぜ相談が役立つのか

相談では、「デベロッパー価格がどれだけ上がったか」 だけではなく、

「今この物件を中古市場で売る場合、いくらで買い手がつく可能性があるか」

という視点で考えることができます。 紙の上の値上がりと、実際に実現できる利益は同じではありません。

3. 引渡し時の市場は、今とは大きく違う可能性がある

プレセール物件では、購入から引渡しまで数年かかることがあります。つまり、買主は現在の市場だけでなく、

「数年後の市場」

にも投資しています。

その間に、

• 新しいコンドが完成する

• RFO在庫が増える

• 賃貸需要が変化する

• ビジネスエリアが変わる

• 新しい交通インフラができる

• 金利が変わる

• 買い手の好みが変わる

• 周辺により魅力的な新規物件が出る

可能性があります。

Colliersは、メトロマニラの住宅空室率が2026年に約25.6%まで上昇する可能性があると予測しており、デベロッパーも新規供給よりRFO在庫の販売を優先しています。

また、2026年には約13,000戸の新規コンドが完成する見込みです。

なぜ相談が役立つのか

物件単体だけでなく、

• 周辺にどれだけ競合物件があるか

• 引渡しまでに何件の新規物件が完成するか

• どのようなテナントが想定されるか

• 想定賃料に実際の需要があるか

• そのエリアが今後成長するのか、それとも供給過多になるのか

を確認することができます。

今良く見えるプロジェクトでも、将来の供給環境によって投資結果が変わる可能性があります。

4. 契約前に書類内容を理解する必要がある

プレセール購入には、複数の書類が関わります。

例えば、

• Reservation Agreement

• Contract to Sell

• Payment Schedule

• Statement of Account

• Project Information

• Unit Information

• Developer Correspondence

• Official Receipts

• Financing Documents

などです。

これらは、単に署名するための書類ではありません。

買主は、

• ユニット情報

• 総販売価格

• 支払い期日

• 引渡し予定

• 延滞時の条件

• ペナルティ

• キャンセル条件

• 返金に関する条件

• 名義変更や譲渡制限

• デベロッパーの義務

• 買主の義務

などを理解する必要があります。なぜ相談が役立つのか 相談では、「どの書類を確認する必要があるか」を整理できます。また、法律、税金、ローン、契約解釈など、専門家への確認が必要な部分を見つけるきっかけにもなります。相談は法律相談の代わりではありません。しかし、「問題が起きてから確認する」のではなく、「契約前に確認する」ことに意味があります。

5. 投資目的と物件が合っていない場合がある

良いコンドだからといって、すべての買主にとって良い投資とは限りません。同じ物件でも、目的によって評価ポイントが異なります。自分で住む場合

重要になるのは、

• 間取り

• 職場へのアクセス

• 学校

• セキュリティ

• アメニティ

• 駐車場

• 日常生活の利便性

などです。

賃貸収入を目的とする場合

重要になるのは、

• テナント需要

• 賃料

• 空室率

• 家具の必要性

• 管理費

• Property Management

などです。

将来売却する場合

重要になるのは、

• 購入価格

• 供給量

• 中古市場の流動性

• 名義変更条件

• 再販需要

• 売却タイミング

などです。同じ物件でも、自分で住む人には良くても、短期売却を考える投資家には合わない というケースがあります。

なぜ相談が役立つのか

相談では最初に、「この物件を何のために買うのか？」を整理できます。例えば、

目的：賃貸収入→ テナント需要・ネット利回りを確認

目的：将来売却→ 価格・供給・流動性・出口戦略を確認

目的：自己居住→ ライフスタイル・利便性・長期負担を確認

という形で判断できます。

物件選びは、支払いプランから始めるのではなく、目的から始めることが重要です。

マニラ不動産投資：契約前の相談は「理解するため」にある

プレセール相談を受けても、数年後の市場を正確に予測できるわけではありません。

値上がりを保証することもできません。賃貸収入を保証することもできません。また、法律・税務・ローンなど専門的な内容は、それぞれの専門家への相談が必要です。それでも、相談には意味があります。

それは、価格 + 支払い条件 + 書類 + 将来供給 + ローン + 投資目的

を整理し、「自分が何にコミットするのか」を理解するためです。

現在のマニラ不動産投資市場では、プレセール販売が回復している一方で、RFO在庫、空室、価格競争、ローン環境などについて慎重に考える必要があります。

だからこそ、

「予約金を払えるか？」

だけではなく、

「この投資を十分理解したうえで契約できるか？」

を考えることが重要です。

マニラのプレセール物件を検討していますか？

BedandGo Inc.が契約前の確認をサポートします

BedandGo Inc.では、プレセール物件を検討している買主が、契約前に内容を整理できるようサポートしています。

確認内容には、

• プロジェクト情報

• デベロッパー情報

• ユニット条件

• 支払いスケジュール

• 引渡し予定

• 市場での位置づけ

• RFOとの比較

• 賃貸需要

• 立地

• 投資目的

• 確認すべき書類

などが含まれます。

法律、税務、ローン、契約解釈などについて専門的な助言が必要な場合は、適切な専門家にも相談してください。

プレセール物件を契約する前に、何を買うのか、何に支払うのか、どのような結果を期待するのかを確認しましょう。

REB License No. 0005171

よくある質問

プレセール相談とは何ですか？

プレセール相談とは、契約前に物件、プロジェクト、支払い条件、投資目的、市場状況、関連書類などを整理・確認するための相談です。

いつ相談するのが良いですか？

できれば、予約金を支払う前や重要書類に署名する前がおすすめです。すでに購入している場合でも、支払い状況やプロジェクト状況を確認したい場合に相談できます。

プレセール相談を受ければ利益は保証されますか？

いいえ。不動産投資には常にリスクがあります。相談はリスクの理解に役立ちますが、値上がり、賃貸収入、売却価格、投資利益を保証するものではありません。

相談時にはどんな書類が必要ですか？

Reservation Agreement、Contract to Sell、領収書、支払い履歴、Statement of Account、プロジェクト・ユニット情報、デベロッパーとの連絡記録、本人確認書類などが役立ちます。

なぜRFOとプレセールを比較する必要がありますか？

RFOは実物を確認でき、早く入居・賃貸できる可能性があります。また、現在はRFO在庫に対してデベロッパーが割引や柔軟な支払い条件を提供している場合があるため、総価格、支払い条件、タイミング、投資目的を比較することが重要です。

BedandGoはプレセール投資を確認できますか？

BedandGo Inc.では、物件情報、支払い条件、市場での位置づけ、賃貸適性など、不動産面の確認をサポートします。法律、税務、金融、契約解釈については、必要に応じて各分野の専門家に相談してください。

Sources

Colliers Philippines — Q2 2026 Residential Property Market Report

Metro Manila continues to face elevated vacancy and unsold condominium inventory, while developers are prioritizing existing stock and affordability.

Colliers Philippines — Q1 2026 Residential Property Market Report

Preselling take-up rose sharply, but high vacancy, new completions, flat rents, and oversupply continue to create investment risk.

JLL — Manila Residential Market Dynamics Q2 2026

Residential absorption remained positive, but capital values continued to decline.

Colliers — Philippine Property Market Outlook 2026

Metro Manila remains a buyer's market with more than 30,000 unsold RFO units and continued use of promotional and flexible payment schemes.